Quel est le taux d'endettement maximum pour un prêt immobilier ?

Le taux d’endettement est un élément essentiel du crédit. Il constitue même la base de la demande de prêt immobilier. C’est l’une des premières choses que le banquier va calculer et analyser avant de consentir ou non à financer votre acquisition. Mieux vaut donc savoir de quoi on parle. Pour éviter le surendettement des emprunteurs, l’année 2022 marque un tournant avec la fixation d'un nouveau taux maximum d’endettement.


Quel est-il ? Est-il possible de le dépasser ? Quels éléments du dossier de prêt sont analysés ? Grâce à notre article, le taux d’endettement maximum n’aura plus aucun secret pour vous.




Qu’est-ce que le taux d’endettement ?


Le taux d’endettement d’un crédit immobilier mesure votre capacité d’emprunt en fonction de ce que vous pouvez rembourser chaque mois. Autrement dit, il mesure le niveau d’endettement de l’emprunteur par rapport à ses revenus.


Le taux d’endettement est calculé par les établissements de crédit avec les données communiquées par le futur emprunteur. Il est exprimé en pourcentage.


Pourquoi calculer le taux d’endettement ?


Le taux d’endettement permet aux banques de s’assurer que l’emprunteur peut honorer les mensualités de remboursement, même en cas de changement dans ses revenus.


Il sert aussi à vérifier que le reste à vivre du foyer est suffisant après avoir remboursé les mensualités de crédit.


Le taux d’endettement a donc un double rôle préventif :

  • Sécuriser le prêteur.

  • Assurer des conditions de vie décentes à l’emprunteur.


À noter : Par reste à vivre, il faut comprendre la somme d’argent qu’il reste à l’emprunteur pour subvenir à ses besoins, après avoir honoré sa mensualité de remboursement. Par exemple, pour faire ses courses, payer son électricité, ou se vêtir.


Quel est le taux d’endettement maximum autorisé ?


Pour éviter le surendettement des ménages, le taux d’endettement est plafonné.


Pendant longtemps, le taux d’endettement maximum autorisé se situait à 33%. Ce chiffre était communément admis par la pratique.


Aujourd’hui, le taux d’endettement est encadré. Dans une recommandation juridiquement contraignante du 27 janvier 2021, applicable depuis le 1er janvier 2022, le taux d’endettement ne peut plus dépasser 35%. Sauf rares exceptions.


Bon à savoir : Littéralement, le HCSF utilise le terme de taux d’effort dans sa recommandation « [Le HCSF] recommande aux établissements de crédit et aux sociétés de financement de faire preuve de prudence dans l’octroi de crédits immobiliers en France en veillant à ce que : (i) le taux d’effort des emprunteurs de crédit immobilier n’excède pas 35% ». La nuance est très faible entre taux d’effort et taux d’endettement, de telle sorte que les 2 termes peuvent être aisément confondus. Si l’on veut être précis :

  • Le taux d’effort est le plus pointilleux car il inclut les charges d’emprunt (capital emprunté + intérêts + assurance emprunteur) dans sa formule de calcul.

  • Le taux d’endettement ne prend en compte que la mensualité d’emprunt (capital emprunté + intérêts) dans son calcul.


Comment dépasser un taux d’endettement maximum de 35% ?


Le HSCF autorise les banques à déroger à la règle des 35% maximum d’endettement dans 20% des dossiers de financement. C’est-à-dire 1 dossier sur 5.


Cette exception est néanmoins encadrée : « Une partie de la production pourra déroger aux limites recommandées. Cette marge de flexibilité devra répondre à un strict souci de proportionnalité et pouvoir être justifiée dans le cadre d’une politique écrite.

La flexibilité admise pourra aller jusqu’à 20 % du montant de la production trimestrielle de nouveaux crédits (hors renégociations, rachats et regroupements de crédits). Au moins 80% de la flexibilité maximale sera destinée aux acquéreurs de leur résidence principale et au moins 30% de la flexibilité maximale sera réservée aux primo-accédants ».


Concrètement, il est possible de signer un prêt immobilier avec un taux d’endettement supérieur à 35% si l’emprunteur :

  • Achète sa résidence principale.

  • Est primo-accédant.


Mais cette dérogation ne peut concerner que 20% du montant de la production trimestrielle de nouveaux crédits (hors renégociations, rachats et regroupements de crédits) ventilé de la sorte :

  • 80% destiné aux financements de résidences principales dont 30% dédiés aux premiers achats immobiliers.

  • 20% libres d'utilisation.


L’étude au cas par cas de ces dossiers dérogatoires doit faire l’objet d’un écrit.


Quels éléments du dossier favorisent un taux d’endettement important ?


Les banques disposent d’une marge de manœuvre pour octroyer des emprunts à plus de 35% d’endettement.


Pour les décider à vous accorder le crédit immobilier demandé, il faut les rassurer au travers d’un dossier solide. Notamment, en leur présentant des garanties de solvabilité, c’est-à-dire des preuves de votre capacité à rembourser l’ensemble de vos dettes, et ce, à court, à moyen et à long terme.


Voici quelques éléments qui peuvent pencher en votre faveur et que vous devez impérativement mettre en avant dans votre dossier de crédit :

  • Vos revenus sont élevés et pérennes : de ce fait, votre reste à vivre pour votre famille est suffisant.

  • Votre emploi est stable : le statut de salarié en CDI ou le statut de fonctionnaire rassurent.

  • Vous êtes jeune et vos revenus vont rapidement croître.

  • Vous disposez d’une épargne solide pour assurer financièrement en cas de coup dur.

  • Vos comptes bancaires sont stables. La bonne gestion de vos finances vous évite les montagnes russes.

  • Vous sollicitez un prêt sur une courte durée. En cas de difficultés financières passagères, vous pourrez allonger votre durée d’emprunt sans aucun problème.

  • Vous avez un patrimoine immobilier solide. En cas de problème, vous pouvez vendre un bien pour vous dégager rapidement des liquidités.


Bon à savoir : Si vous craignez que votre statut d’indépendant freine quelque peu l'enthousiasme de votre banque, sachez que le portage salarial peut vous offrir un avantage certain. À mi-chemin entre indépendance et salariat, cette forme d’emploi permet en effet de rassurer la banque en « CDIsant » votre statut.


Comment calculer son taux d’endettement immobilier ?


Le HCSF précise dans la notice d’utilisation de la recommandation du 27 janvier 2021 la méthode de calcul du Taux d’endettement. Elle s’obtient en effectuant « le ratio comprenant au numérateur l’endettement total de l’emprunteur (ou des co-emprunteurs, le cas échéant) comprenant le prêt considéré et l’ensemble des emprunts en cours, quelle qu’en soit leur nature, et au dénominateur les revenus annuels tels que définis au d) et appréciés à l’octroi ».


Pour calculer le taux d’endettement, la formule à appliquer est la suivante :


Taux d’endettement = [endettement total / revenus] x 100


L’endettement total correspond à la somme de toutes les mensualités de crédits remboursées sur une année (crédits à la consommation, autres crédits immobiliers…). Y compris celles prévues pour la demande de crédit en cours.


Les revenus correspondent aux :

  • revenus liés à une activité professionnelle salariée ou non salariée (le revenu net imposable) ;

  • indemnités chômage (ARE) ;

  • pensions de retraite ;

  • revenus liés au patrimoine (notamment les revenus locatifs).


Vous pouvez calculer vous-même votre taux d’endettement, ou vous aider du simulateur mis à la disposition par le Gouvernement.


Exemple de calcul du taux d’endettement :

Marie gagne 2 000 euros nets par mois. Elle souhaite souscrire un crédit immobilier pour acquérir sa résidence principale avec des mensualités de remboursement de 500 euros. Elle n’a jamais contracté d’autre crédit.

Son taux d’endettement est de : [500 / 2 000] x 100 = 25%

Avec un taux d’endettement inférieur à 35%, Marie peut sans difficulté demander un prêt immobilier à sa banque. Elle a de grandes chances d’obtenir un accord de principe.


Bon à savoir : Si vous êtes en CDD, le banquier vous demandera les bulletins de salaire de vos 3 dernières années de travail. Si vous êtes freelance, micro-entrepreneur, chef d’entreprise, il vous demandera vos 3 derniers exercices comptables.


À noter : Au choix, vous pouvez calculer votre taux d’endettement annuel ou mensuel. Dans cette dernière hypothèse, il vous faut prendre votre revenu mensuel et vos mensualités.


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Quel est le taux d’endettement maximum acceptable ?


Le HCSF juge que le taux d’endettement maximum acceptable se situe à 35%.


Mais pour certains profils d’emprunteurs, ce niveau peut être supérieur dès lors qu’ils bénéficient de revenus et d’un reste à vivre considérés comme suffisants. Voire même inférieur en cas de revenus fluctuants.


Le taux d’endettement maximum n’est pas pris à la légère tant par les établissements de crédit que par le HCSF. Fixé à 35% depuis le 1er janvier 2022, il peut au cas par cas être supérieur selon le dossier présenté. La maîtrise de l’endettement des ménages français permet d’éviter le surendettement et de garantir à chacun un reste à vivre décent.


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