Peut-on encore obtenir un crédit immobilier sans apport en 2022 ?
L’apport personnel, c’est la somme d’argent que le futur acheteur possède pour financer son projet immobilier, versée au prêteur. Obtenir un crédit immobilier sans apport peut être plus compliqué en 2022, mais pas impossible. Si la tendance du marché n’est pas à l’octroi de prêt sans un pourcentage relativement élevé de financement propre, un solide dossier peut faire pencher la balance du bon côté. Et inciter les banques à financer un achat à 110%.
Peut-on encore obtenir un crédit immobilier sans apport en 2022 ? Réponse dans cet article.
Qu’est-ce qu’un crédit immobilier sans apport ?
L’achat d’un bien immobilier, que ce soit pour établir sa résidence principale ou pour faire un investissement locatif, peut être financé de différentes façons :
Par des fonds propres, en totalité.
Par un crédit immobilier, en totalité. On parle alors d’un crédit immobilier sans apport ou d’un financement à 110%. La banque finance la totalité du projet. C’est-à-dire le montant du bien, les frais d’acquisition (taxe de publicité foncière, frais et débours, émoluments du notaire) et les honoraires de l’agent immobilier.
Par un crédit immobilier et un apport personnel. C’est le mode de financement le plus courant et le plus privilégié par les banques.
Chaque banque possède ses propres conditions de financement. Certaines exigent un apport personnel pour débloquer un crédit immobilier, d’autres non.
Bon à savoir : L’existence d’un apport pour bénéficier d’un prêt immobilier ne figure dans aucun texte de loi.
Obtenir un crédit immobilier sans apport en 2022 c’est possible, mais plus compliqué
La tendance est nette et fait place à un durcissement de l’octroi des crédits immobiliers sans apport au 1er trimestre 2022. C’est ce que révèle le dernier baromètre du marché immobilier dans l’ancien, publié par Century 21 le 17 juin 2022.
Les chiffres parlent d’eux-mêmes : l’apport personnel représente 21% du prix moyen d’une acquisition au sein du réseau Century 21, hors frais de notaire.
Soit 55 519 euros de fonds propres pour l’achat d’un bien immobilier d’une valeur de 261 378 euros.
Pour 205 859 euros empruntés.
Le montant de l’apport personnel demandé dans le cadre d’un crédit sollicité pour financer un projet immobilier au 1er trimestre 2022 fait figure de record. Pour preuve, il suffit de consulter son évolution sur 10 ans.
Tableau des montants d'apport personnel nécessaires pour financer l’acquisition d’un bien immobilier aux alentours de 200 000 euros, avec des mensualités de 1 000 euros sur 20 ans. Les données présentées sont issues de l’étude Century 21 susvisée.
Si les années 2016, 2017 et 2018 témoignent de l’inexistence de l’apport personnel dans les dossiers de crédits immobiliers, le post Covid lui fait la part belle.
Pourquoi les banques exigent-elles un apport personnel ?
La plupart des banques consentent des crédits immobiliers moyennant un apport personnel conséquent pour se rassurer.
Posséder des économies sur son compte bancaire démontre :
Votre capacité à épargner.
Votre capacité à gérer votre argent.
Mais entraîne aussi un capital emprunté moins important, remboursé sur une plus petite période, avec de plus faibles mensualités. À la clé donc, moins de risques financiers pour la banque.
La gestion de vos finances “en bon père de famille” selon la formule consacrée par le Code civil diminue fortement tout risque d'impayé et d’insolvabilité. Cependant, des dossiers en financement à 110% sont encore validés par les instances bancaires.
Obtenir un crédit immobilier sans apport avec un solide dossier
La solidité du dossier présenté prime dans la décision d’octroi ou non du crédit sans apport personnel par une banque. Dans un climat où les conditions d’emprunt sont resserrées depuis la recommandation du Haut comité de stabilité financière (HCSF) du 27 janvier 2021, les garanties de solvabilité du futur emprunteur sont étudiées à la loupe par les établissements de crédit, c’est-à-dire des preuves de sa capacité à rembourser l’ensemble de ses dettes, et ce, à court, à moyen et à long terme.
L’objectif est d’éviter le surendettement des ménages français en leur consentant des crédits qu’ils n’auraient pas les moyens de rembourser.
Les éléments suivants du dossier emprunteur sont scrutés :
La situation professionnelle : les revenus doivent être stables.
Le cadre supérieur en CDI ou le statut de fonctionnaire sont de réels atouts pour se voir accorder un prêt immobilier sans apport.
Il en est de même du primo-accédant en début de carrière, dont les revenus vont augmenter rapidement.
Pour les chefs d’entreprises, les micro-entrepreneurs, et les freelances, fournir les 3 derniers bilans comptables est indispensable.
Pour le salarié en CDD, il convient de produire les bulletins de salaire des 3 dernières années.
Des comptes bancaires stables : les comptes bancaires ne doivent pas faire les montagnes russes. Ils sont stables et pérennes, sans découverts réguliers.
Le montant emprunté : plus la somme demandée est faible, plus le prêt a de fortes chances d’être accordé. L’inverse est aussi vrai.
Une capacité d’endettement qui ne dépasse pas 35% (lien vers notre article sur le "Taux d'endettement maximum").
Un reste à vivre suffisant (lien vers notre article sur le calcul du reste à vivre).
Si la plupart des établissements financiers peuvent se montrer réticents à l’idée de consentir un prêt immobilier sans apport, ils peuvent infléchir leur position au cas par cas, à la lecture d’un dossier sérieux.
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Privilégier l’investissement locatif pour obtenir un financement à 110%
Pour les banques les plus frileuses à consentir des prêts immobiliers sans apport, l’investissement locatif est un bon moyen de les rassurer. Il consiste à acquérir un bien non pas dans le but d’y vivre, mais pour le louer. L’objectif final est de tirer des revenus de la location qui permettront de rembourser le crédit à 100%.
Pour obtenir un crédit sans apport, l’investissement présenté doit afficher des gages de sérieux :
Le prix d’achat du logement convoité n’est pas excessif.
Le logement ne se situe pas dans un désert locatif.
Le montant du loyer à percevoir est intéressant.
Les revenus locatifs couvriront la totalité des mensualités de remboursement de l’emprunt sans apport consenti.
Bon à savoir : Le dispositif Pinel peut être un moyen supplémentaire de convaincre la banque de consentir un crédit immobilier sans apport. Il permet de diminuer les impôts de l’investisseur, donc de faire croître son reste à vivre.
Se faire accompagner par un professionnel pour obtenir un prêt immobilier sans apport
Vous pouvez parfaitement constituer seul votre dossier de demande de crédit immobilier et démarcher les banques pour obtenir un prêt sans apport.
Si vous n’êtes pas à l’aise avec l’ampleur de la tâche, vous pouvez aussi faire appel à un professionnel du crédit, comme un courtier ou un mandataire.
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Emprunter sans apport pour acheter un bien immobilier n’est pas chose anodine. Les banques sont de plus en plus frileuses à consentir ce type de crédit, particulièrement en 2022. Mais si la tâche s’avère ardue, elle n’est pas impossible. Si vous présentez de solides garanties professionnelles et financières, votre banquier peut vous débloquer un crédit immobilier sans apport. Reste donc à peaufiner votre dossier pour le rendre impeccable et vous donner toutes les chances de décrocher votre prêt.