Crédit immobilier : quelle est votre capacité d'endettement ?

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Dans un article publié le 28 mars sur le site du quotidien Les Echos, la journaliste Laurence Boccara aborde la question de la capacité d’endettement, critère fondamental de la faisabilité financière d’un projet d’acquisition.

Le journaliste y définit la capacité d’endettement d'une personne ou d'un ménage comme son pouvoir d’achat immobilier et détaille deux éléments à prendre en compte lors de la détermination de son pouvoir d'achat immobilier : l’apport personnel et le montant emprunté à la banque.

En effet, la banque examinera ces deux critères ainsi que d’autres éléments de votre dossier pour estimer votre reste à vivre, c’est à dire la somme qu’il vous reste après avoir remboursé votre échéance de prêt immobilier. Plus votre reste à vivre est confortable, plus votre dossier aura des chances d’être accepté. A défaut la banque pourra refuser le prêt ou revoir l’enveloppe de financement à la baisse. La notion de reste à vivre est ainsi très subjective car soumise à l’appréciation de chaque banque, notamment lorsqu'en période de forte inflation la hausse des prix affecte lourdement le budget des ménages.

#L’apport personnel

L’apport personnel représente l'argent disponible qu'un futur acheteur prévoit d'injecter dans le financement de son projet.

Bien qu’il ne soit pas toujours indispensable, il peut faire la différence entre une acceptation et un refus de prêt. Les banques effectivement exigent bien souvent un apport personnel minimum de 10 % destinés à couvrir le règlement des droits de mutation (frais de notaires, frais de garantie et de transaction). En France, le niveau moyen d’apport personnel représente 13% du projet.

D'où provient cet apport ? Généralement il est puisé dans votre épargne personnelle constituée au fil du temps et placée sur divers supports (PEL, CEL, PEA, etc). L'apport peut aussi provenir d’un prêt ou don familial, ou encore du déblocage de l'épargne salariale (PEE, PERCO, etc).

Plus votre apport personnel est conséquent, plus les conditions d’emprunts sont favorables. En effet, elle vient mécaniquement diminuer le montant emprunté ou la durée d’emprunt et par conséquent son coût est moindre. C’est donc un élément auquel la banque porte particulièrement attention. Un apport important (au delà de 10%) est un argument pour faire diminuer le taux d’intérêt. Néanmoins, il n’est pas toujours recommandé de mettre trop d’apport, notamment pour bénéficier de l’effet de levier d’endettement, ce qui est encore plus vrai en période de taux bas.

-> Mettre de côté régulièrement, même la somme la plus négligeable, fait partie des bonnes pratiques à suivre pour préparer son projet d’acquisition.

#Le montant emprunté

Depuis le 1er janvier 2022 les banques françaises ont intégré les nouvelles règles d’octroi de crédit du Haut Conseil de Stabilité Financière (HSCF). Désormais :

1. le ratio d’endettement, qui exprime le montant de vos mensualités d’emprunt sur vos revenus nets, ne peut excéder 35% (assurance emprunteur incluse). Ainsi si vous gagnez 2000€ nets par mois, la mensualité de remboursement de votre prêt ne pourra dépasser 700€.

Ce ratio d'endettement se calcule sur la base des entrées et des sorties d'argent du ménage, constituées de :

• vos revenus : c’est l’ensemble de vos salaires nets plus éventuellement les revenus locatifs (NB : les banques ne retiennent que 70 à 90% des revenus locatifs), les prestations compensatoires, pensions alimentaires, allocations régulières.

• vos dépenses : elles sont composées de vos dépenses fixes et invariables (loyer, électricité, gaz, téléphonie, transports, remboursement de prêt à la consommation, etc) et comprennent la mensualité du future crédit immobilier et éventuellement le paiement d'une pension alimentaire ou d'une prestation compensatoire.

2. la durée d’emprunt est limitée à 25 ans pour l’achat d’un bien ancien et de 27 ans dans le neuf. La durée d’emprunt conditionnera le montant des mensualités de remboursement, et impactera son coût global. En effet plus la durée sera longue, plus vous paierez d’intérêt, mais en contrepartie vous pourrez emprunter une somme plus importante.

Les banques peuvent cependant s’affranchir de ces conditions maximum de durée et de taux pour 20% des prêts octroyés. Ces dérogations doivent être réservées, pour 80 % d'entre elles, aux ménages qui achètent leur résidence principale, avec une proportion de 30 % aux primo-accédants, afin de ne pas exclure les emprunteurs aux revenus modestes ou disposant d'un faible apport, mais dont les dossiers sont toutefois jugés solides (source : ServicePublic.fr)

-> Il existe divers sites internet proposant des simulateurs pour évaluer combien vous pouvez emprunter.

C’est donc au regard de ces critères de solvabilité que la banque va déterminer votre capacité d'endettement. Autrement dit, votre aptitude à faire face à vos engagements financiers et payer vos dettes. Ainsi, plus vous présenterez un dossier solide comportants des éléments de réassurance, pour aujourd’hui et sur le long terme, plus votre projet aura des chances d’être financé à des conditions avantageuses. Et si vous n'avez pas encore le "profil idéal", il existe heureusement des solutions pour vous aider à y parvenir.

Le question se pose néanmoins de savoir si les méthodes actuelles d’évaluation de la solvabilité permettent à la banque d'estimer objectivement et sans biais toutes les situations personnelles et professionnelles. Chez Solveeg nous militons pour une réflexion sectorielle profonde pour l'introduction de nouveaux critères d'analyse de la solvabilité. L'enjeu ? Faciliter la mobilité résidentielle et l'accès à la propriété de millions de jeunes actifs.

Lien vers l'article original de Laurence Boccara, publié le 28 mars 2022 dans Les Echos.