10 étapes clés d’un achat immobilier réussi

Le chemin pour devenir propriétaire peut paraître long et sinueux. Mais rassurez-vous, s’il est parfois semé d’embûches, il n’en demeure pas moins réalisable. La clé d’un achat immobilier réfléchi et serein réside dans la maîtrise de toutes ses étapes indispensables. Pourquoi ? Pour ne rater aucun délai et ne pas perdre de temps dans la constitution du dossier d’achat.


Recherche de la perle immobilière, formalités juridiques, démarches bancaires, accompagnement par de bons professionnels… Nous vous livrons les 10 étapes clés d’un achat immobilier réussi !




Étape 1 de l’achat immobilier : définir son projet

Un achat immobilier se concrétise progressivement. Pour le réussir, il est fondamental qu’il ait de solides fondations. Pour cela, le futur propriétaire doit se poser de nombreuses questions pour définir le plus précisément possible les contours de son projet immobilier.


Voici quelques sujets qui devront être débroussaillés dès la première étape de l’achat immobilier :

  • Quand acheter ?

  • Comment acheter ? Achat en couple ou seul ?

  • Où acheter ?

  • Dans quelle ville ou dans quel périmètre ?

  • À la campagne ou en ville ?

  • Suis-je prêt à changer de secteur géographique ?

  • Quel type de bien acheter ?

  • Un appartement ou une maison ? Puis-je faire l’impasse sur l’ascenseur ? Suis-je partant pour un rez-de-chaussée sur cour ?

  • Avec ou sans travaux ?

  • Dans le neuf ou dans l’ancien ? Un achat en Vefa ?

  • Combien de temps projetez-vous d’habiter dans votre achat immobilier ?

  • Souhaitez-vous établir votre résidence principale ou faire un investissement locatif ?

  • Combien de pièces désirez-vous ?

  • Souhaitez-vous habiter à côté de transports en commun, d’écoles, de commerces de proximité, de parcs… ?

  • Quels éléments de confort aimeriez-vous avoir : piscine, climatisation, type de chauffage ?

  • Voulez-vous un extérieur ? Terrasse, balcon, jardin…

Notre conseil : N’hésitez pas à prioriser vos souhaits. Vous pouvez distinguer les critères essentiels de votre recherche, de ceux qui sont facultatifs. Vos standards évolueront probablement au fil des visites.


Étape 2 de l’achat immobilier : calculer son budget

Après avoir défini les contours du projet immobilier, l’étape suivante consiste à calculer le budget d’achat global. C’est-à-dire la capacité d’achat mais aussi le budget immobilier. Il permet ainsi de cibler des biens qui ne sont pas au-dessus de ses moyens.


Évaluer sa capacité d’achat

La formule suivante permet d’évaluer sa capacité d’achat = revenus + apport personnel + emprunt immobilier.

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Banquiers, courtiers, chasseurs d’appartements, agents immobiliers, notaires… De nombreux professionnels peuvent vous aider dans vos démarches. Vous allez vous endetter sur une longue période, 10, 15, ou 20 ans. Alors autant mettre toutes les chances de votre côté et présenter le meilleur dossier à votre banque. Votre objectif est de décrocher les meilleures conditions de financement.

Dès que vous connaissez votre capacité d’achat, vous êtes en mesure de cibler les meilleurs biens immobiliers. C’est-à-dire ceux que vous êtes en capacité d’acheter.

Notre conseil : Vous pouvez commencer à monter votre dossier de financement avec votre banque avant même d’entamer vos visites d’appartements ou de maisons. Dans les secteurs où le marché immobilier est tendu, vous gagnerez un précieux temps et éviterez que la perle rare ne vous passe sous le nez. Prenez rapidement rendez-vous avec votre banquier pour définir votre plan de financement.


Calculer le budget d’achat immobilier

Vous ne pouvez pas viser l’achat d’un bien immobilier d’un montant équivalent à votre capacité d’achat. Il existe de nombreux frais qui entourent l’acte d’achat, qui doivent être pris en compte dans votre capacité d’achat. On parle du budget d’achat immobilier.


Budget d’achat immobilier = prix d’achat de l’appartement ou de la maison (il inclut les frais d’agence immobilière) + frais d’acquisition (taxe de publicité foncière + frais et débours + émoluments du notaire) + prix des éventuels travaux

Les frais d’acquisition ne sont pas les mêmes lors d’un achat dans le neuf et dans l’ancien :

  • Environ 8 % du prix d’achat du logement dans l’ancien.

  • Environ 3 % du prix d’achat du logement dans le neuf.

Pour déterminer quelle fourchette de biens immobiliers cibler, vous devez donc prendre en compte tous ces paramètres.


Étape 3 de l’achat immobilier : préparer son dossier d’achat

Dans certains secteurs géographiques, la concurrence entre acheteurs est rude. À Paris par exemple, un appartement peut être vendu dès la 1re visite.

L’organisation est la clé du succès. Pour se positionner rapidement sur le logement de vos rêves, rien de mieux qu’un dossier d’achat prêt à être remis au vendeur.

Pour renseigner et rassurer efficacement le vendeur sur votre profil d’acheteur, il doit contenir :

  • Une lettre de confort de votre banquier, autrement appelée attestation de financement, précisant que votre prêt immobilier est en bonne voie d’être accepté.

  • Une simulation de financement.

  • Une sorte de lettre de motivation exposant votre intérêt pour le bien et la ville/le quartier en question. Elle peut faire la différence avec d’autres acheteurs potentiels.

Avec ce dossier préparé, vous n’aurez plus qu’à rédiger votre offre d’achat en cas de coup de cœur immobilier.


Étape 4 de l’achat immobilier : rechercher le bien idéal

Dès que vous avez tous les paramètres financiers en tête, ainsi que les critères d’achat de la future maison ou du futur appartement, voici venu le temps des recherches.

La recherche du logement prend du temps. Vous allez visiter de nombreux biens. Tous ne correspondront pas à vos critères ni à votre budget. Mais les visites vous permettront de vous rendre compte des réalités du marché, et au besoin de réaffiner vos exigences.

Plusieurs moyens vous permettent de présélectionner les visites :

  • Les annonces en ligne sur des sites internet spécialisés (SeLoger, leboncoin, PAP, Figaro Immobilier…).

  • Les agences immobilières.

  • Les notaires.

  • Les chasseurs d’appartement.

  • Le bouche-à-oreille.

Vous pouvez décider de vous rendre seul dans le logement, ou accompagné d’un professionnel de l’immobilier.

En achetant un bien immobilier, vous vous endettez sur une longue période. Vos visites doivent vous permettre de repérer les aspects positifs et négatifs du logement. Veillez à :

  • Faire un tour du quartier. Vous repérerez ainsi les commodités, les arrêts de bus ou de métro, les gares, les commerces, les écoles, les équipements…

  • Inspecter tout le logement, du sol au plafond. Demandez à voir la cave, le grenier, les combles et le parking.

  • Poser des questions au propriétaire ou à l’agent immobilier chargé de la vente. Par exemple, vous pouvez demander :

  • S’il y a eu beaucoup de visites. Cette information vous permet d’évaluer la concurrence et votre marge de négociation.

  • Le montant des charges de copropriété et le montant des impôts locaux.

  • Le type de chauffage.

  • Les derniers travaux réalisés.

Bon à savoir : Si vous vous positionnez sur le bien, différents documents devront obligatoirement être remis par le vendeur. Il s’agit des diagnostics immobiliers et de la superficie du bien.


Étape 5 de l’achat immobilier : rédiger l’offre d’achat

L’offre d’achat est un document écrit par lequel un potentiel acheteur indique au vendeur qu’il a l’intention d’acheter le bien immobilier. Si le vendeur décide d’accepter votre offre, vous serez engagé vis-à-vis de lui. Il peut aussi vous faire une contre-proposition. Libre à vous de l’accepter ou de la refuser.

Bien que la loi reste muette sur l’offre d’achat, mieux vaut la formaliser par écrit. Nous vous conseillons d’indiquer :

  • votre état civil ;

  • vos coordonnées complètes ;

  • le prix d’achat proposé ;

  • la durée de validité de l’offre.

Notre conseil : Plusieurs indices doivent vous permettre d’évaluer si vous pouvez tenter ou non la négociation du prix de vente. Par exemple, le bien est-il depuis longtemps en vente ? Y a-t-il eu beaucoup de visites ? Existe-t-il un critère rédhibitoire de vente ? La zone géographique est-elle attractive ? Ne tentez en aucun cas la négociation à tout prix. Vous risqueriez de perdre le bien, surtout en zone tendue.


Étape 6 de l’achat immobilier : contacter son notaire

Lors d’un achat immobilier, il revient au notaire du vendeur de rédiger les différents actes juridiques. Mais il est possible de faire le choix de recourir à son propre notaire, sans surcoût. Ce peut être un notaire de famille, un notaire que l’on vous conseille, ou encore un notaire proche de chez vous. Dans cette hypothèse, les 2 notaires interviennent dans la vente.

Votre notaire est un professionnel de l’immobilier et du droit. Il peut vous conseiller sur le bien convoité, sur le marché de l’immobilier, sur les différentes étapes de l’achat immobilier.

Si vous vous posez la question du moment le plus opportun pour contacter votre notaire, la réponse est à chaque étape de l’achat immobilier. N’hésitez pas à lui poser toutes les questions relatives à votre projet.


Étape 7 de l’achat immobilier : signer la promesse ou le compromis de vente

La promesse de vente ou le compromis de vente marquent un jalon important dans les étapes de l’achat immobilier. On parle d’avant-contrat. Par ce document, vendeur et acheteur s’engagent à conclure la vente à un prix déterminé en commun :

  • Le vendeur s’engage à ne pas proposer le bien à une tierce personne.

  • En contrepartie, l’acquéreur lui verse une somme d’environ 5 à 10 % du prix de vente. On parle de dépôt de garantie ou d’indemnité d’immobilisation.

L’avant-contrat permet aussi de préciser les conditions de la future vente. Par exemple, les cocontractants peuvent décider d'un commun accord d'y insérer des clauses suspensives comme le refus de prêt ou l’exercice du droit de préemption par la commune.

Promesse ou compromis de vente interviennent environ 1 mois après l’acceptation de l’offre d’achat par le vendeur.

Le futur acquéreur dispose d'un délai de 10 jours pour revenir sur son engagement, par lettre recommandée avec avis de réception. Les sommes versées lui sont intégralement restituées dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.


Bon à savoir : La promesse de vente est établie par un notaire. Le compromis de vente peut être rédigé par toute personne compétente. Mais attention à la rédaction, le compromis sert ensuite de base à l’élaboration de l’acte authentique de vente.


Étape 8 de l’achat immobilier : récupérer l’offre de prêt

Un délai d’environ 3 mois est nécessaire entre la signature de la promesse ou du compromis de vente et la signature de l’acte de vente définitif.

Pendant ce délai, l’acquéreur doit se rapprocher de sa banque pour obtenir l’accord de prêt immobilier. Une fois l’offre de prêt émise par la banque, l’emprunteur ne peut pas l’accepter avant l’expiration d’un délai de 10 jours après sa réception (article L313-34 du Code de la consommation).

  • Si l’acquéreur n’obtient pas son crédit avant la date indiquée dans l'avant-contrat, il a le choix :

  • de poursuivre la vente, s’il a une autre source de financement ;

  • ou d’y renoncer. Il récupère alors son dépôt de garantie.

  • Si l’acquéreur n’obtient pas son crédit après la date indiquée dans l'avant-contrat, il doit obligatoirement poursuivre la vente.


Étape 9 de l’achat immobilier : signer l’acte de vente

Si vous avez obtenu votre prêt, le notaire propose aux cocontractants un rendez-vous pour la signature de l’acte authentique de vente.

Vous devrez lui verser le solde du prix de vente, ainsi qu’une provision pour frais. En contrepartie de cette somme, vous recevrez les clés de votre nouveau logement. Vous êtes propriétaire !


Étape 10 : récupérer les documents de la vente

Après la signature de l’acte de vente, le notaire remet à l’acheteur et au vendeur 2 documents obligatoires :

  • La copie de l’acte de vente, c’est-à-dire le titre de propriété.

  • La copie de l’attestation de vente.

Il revient ensuite au notaire de réaliser les démarches de publicité foncière dans le mois de la signature de l’acte de vente.

Vous connaissez maintenant les 10 étapes indispensables pour acheter un bien immobilier en toute confiance :

  1. Définir son projet d’achat immobilier

  2. Calculer son budget global d’achat

  3. Préparer son dossier

  4. Rechercher le bien idéal

  5. Rédiger l’offre d’achat

  6. Contacter son notaire

  7. Signer la promesse ou le compromis de vente

  8. Récupérer l’offre de prêt

  9. Signer l’acte de vente

  10. Récupérer les documents de la vente

Armé de patience, et bien entouré, vous obtiendrez sans aucun doute le bien de vos rêves à l’issue du processus d’achat !


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